Reforma Tributária pressionará custos de aluguel e franqueados paulistanos desconhecem regras

O relógio corre e a maior parte do comércio ainda não sabe o que fazer. Uma pesquisa do Sindilojas SP apontou que 97% das empresas do comércio da capital paulista esperam impacto moderado, alto ou muito alto da Reforma Tributária em seus negócios, enquanto 81% classificam seu próprio conhecimento sobre as mudanças como muito baixo, baixo ou médio¹. Para quem avalia abrir uma franquia, esse número revela algo simples e preocupante: o setor de varejo como um todo ainda está processando o tamanho da mudança, e a franqueadora que se considera como sócia pode estar na mesma situação.

O ponto concreto que explica parte dessa ansiedade está nos contratos imobiliários. A Lei Complementar 214/2025, alterada pela Lei Complementar 227/2026, incluiu as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis no regime de IBS e CBS, com redução de 70% sobre as alíquotas gerais aplicáveis¹. Galpões logísticos, centros de distribuição, lojas e escritórios estão dentro desse escopo, exatamente o tipo de ponto comercial que uma rede de franquias ocupa em escala.

Para Diego Kiçula, advogado e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, o período de transição não é desculpa para esperar. "O momento de discutir quem assume determinado efeito tributário não é depois que ele aparece na cobrança, mas antes. Por isso, 2026 é um ano importante para revisar documentos, entender exposições e, quando necessário, iniciar uma negociação entre as partes", afirmou¹. Em 2026, as obrigações acessórias relacionadas ao IBS e à CBS já estão em vigor, embora o recolhimento efetivo dos novos tributos esteja suspenso para quem cumpre as exigências. Os efeitos financeiros mais concretos chegam em 2027, quando a CBS avança na transição¹.

Para o candidato a franqueado, a implicação mais direta está no ponto comercial que ele vai assinar. Se o contrato de locação do franqueador ou do próprio franqueado não prevê cláusula clara sobre repasse de novos encargos tributários, o custo pode aparecer na operação sem aviso. Kiçula alertou que contratos empresariais, especialmente os de longo prazo, precisam ser lidos a partir do texto negociado: "Não dá para simplesmente presumir que todo novo tributo será automaticamente suportado pelo proprietário ou repassado integralmente ao locatário"¹. Franquias de varejo, logística e foodservice, que dependem de pontos físicos com contratos plurianuais, tendem a ser as mais expostas a esse tipo de discussão.

Há ainda a questão dos créditos. O IBS e a CBS funcionam em regime de não cumulatividade, o que significa que o impacto econômico líquido pode variar conforme o enquadramento tributário de cada empresa¹. Para redes com muitas unidades, isso pode gerar situações distintas entre franqueados no Simples Nacional e franqueados no lucro presumido ou real. A pesquisa do Sindilojas SP lembra que, desde 1º de setembro, micro e pequenas empresas podem fazer a opção pelo Simples Nacional para 2027, com prazo até 30 de setembro para definir também a forma de recolhimento do IBS e da CBS¹. Perder esse prazo pode ter consequências financeiras que ainda não estão totalmente mapeadas por quem está no processo de seleção de uma franquia.

A pergunta que o candidato precisa levar à franqueadora é direta: o modelo de negócio já calculou o efeito líquido da nova tributação sobre locações no custo da operação, e o contrato prevê como esse impacto será distribuído? A fonte não traz esses dados, e é exatamente aí que está a lacuna mais relevante para quem assina um contrato de longo prazo hoje. Reformas fiscais escalonadas tendem a pegar de surpresa quem adiou a análise.